2025 제1회 우리관리 기술포럼 개최

‘아는 만큼 보인다’…아파트 도장 공사 성패 좌우하는 요인은?

2025 제1회 우리관리 기술포럼

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시방서 작성, 업체·공법 선정 등

성공적인 도장 공사 노하우 망라

[아파트관리신문=고현우 기자] 아파트에는 배관, 승강기, 냉난방시설, 전기시설, 소방시설, 정보통신시설 등 수많은 설비가 존재한다. 이러한 수많은 설비는 고장나거나 노후돼 제 기능을 다하지 못하게 되기 전에 보수하거나 교체해야 한다. 보수의 필요성은 설비에 국한되지 않는다. 아파트의 외벽, 지하주차장 내벽 및 바닥 등 건축물 자체도 때가 되면 보수와 재도장이 필요하다. 시간이 지나면서 일교차, 자재 노후화, 지속적인 충격 등으로 인해 눈에 보이는 곳이나 보이지 않는 곳에서 오염·변색·크랙이 발생하거나 벽체, 바닥체 일부가 탈락하기 때문이다. 성공적인 재도장 공사를 이끌어 내기 위한 조건 중 하나로 관리사무소장의 정보와 지식이 요구된다. 이에 우리관리는 10일 관리소장 40여명을 대상으로 ‘기술 역량 향상을 통한 성공적인 방수/재도장 공사 관리’를 대주제로 한 ‘2025년 제1회 기술 포럼’을 개최했다. 포럼 강사로 나선 장일권 KCC 건축도료팀 책임과 김재성 서울과학기술대학교 주택도시대학원 건축학과 교수는 성공적인 도장 공사를 이끌기 위해 다음과 같은 사항을 지킬 것을 강조했다.

▶성공적인 도장 공사, 입찰에서부터 시작

공동주택 관리소장의 입장에서 도장 공사 시 가장 고품질의 자재를 사용하고 안정성이 담보되는 업체와 계약을 하고 싶겠지만 이는 현실적으로 쉽지 않다. 도장 공사는 공동주택에서 큰 비용이 지출되는 공사 중 하나로 장기수선충당금이 실제로 부족한 경우도 있고 너무 많은 장충금을 집행하는 공사는 입주민들이 반대하는 경우도 있기 때문이다.

그렇다고 해서 비용만을 생각해서 최저가 낙찰을 진행할 수도 없다. 최저가 낙찰에 따라 저품질 자재로 공사가 진행된다면 이에 따른 하자가 발생할 가능성이 커지기 때문이다. 특히 공사 수주와 시공을 각기 다른 업체가 진행하는 경우도 있는데 이러한 경우 계약 내용과는 다르게 공사가 이뤄질 수도 있다.

장 책임은 “공동주택 도장공사의 입찰은 ‘특정 공법이 가능한 업체’로 참가 자격을 제한하는 제한경쟁이 주를 이룬다. KCC에서 자체적으로 진행한 표본조사에 따르면 공동주택 내 도장 공사 입찰 시 제한경쟁이 80% 이상을 차지했다”며 “그러나 도장 공사 분야의 비전문가인 관리소장이 특허 공법의 우열을 판단해 단지 특성에 맞는 적절한 공법을 선택하는 것은 현실적으로 어렵다. 따라서 관리사무소장은 도장 공사 시작에 앞서 가능한 한 많은 전문가들의 자문을 통해 다양한 정보를 확보하고 이를 종합해 공사업체를 선정할 필요가 있다”고 조언했다.

업체 선정 이후 계약서 작성 역시 중요하다. 입찰을 통해 선정된 업체가 부도 등을 이유로 공사를 포기하거나 착수하지 않은 채 답보하는 상황이 종종 발생하기 때문이다. 특히 이 과정에서 계약금의 일부를 선금으로 지급했으나 이를 돌려받지 못한 경우도 있다.

김 교수는 “계약이행증권과 더불어 주채무자의 당좌거래정지, 주채무자의 공사 포기, 계약해재 또는 해지 시 선금을 반환한다는 내용의 선급금보증서를 반드시 발급받아야 한다”며 “실제로 한 아파트에서 공사를 포기한 방수업체에 지급한 선금을 반환하라는 내용의 소를 제기했으나 선급금보증서가 없어 선금을 회수할 수 없다는 판결을 선고받은 바 있다”고 설명했다.

▶비용보다는 모든 제반 사정 종합적으로 고려해야

일정 수준의 성능을 갖춘 자재라고 하더라도 더욱 고성능인 자재에 비해서는 내후도와 내오염성이 떨어질 수 밖에 없고 그만큼 유지보수 필요도에도 차이가 존재한다. 즉 어떠한 자재를 사용하는지가 도장 공사의 성패를 좌우할 수 있으므로 비용보다는 하자 발생 가능성, 입주민 니즈 등 모든 제반 사정을 종합적으로 고려해야 한다. 실제로 지난해 12월 27일 공동주택관리법 시행규칙이 개정 시행되면서 건물 내외부 페인트칠 수선 주기가 8년으로 늘어난 만큼 아파트의 벽면을 보다 장시간 보호할 수 있는 자재를 이용한 공사가 각광을 받고 있어 이 역시 참고해야 한다.

장 책임은 “자사의 제품을 예시로 설명한다면 KS2급 도료인 숲으로 에이스의 내구연한은 약 2~3년, KS1급 도료인 숲으로 KS1급의 내구연한은 약 3~5년이나 실리콘 발수 도료인 숲으로 네오실의 내구연한은 9년 이상이다. 또한 실리콘 발수 도료는 특수 수지 및 안료를 적용해 물을 매개로 한 오염에도 강하다”며 “도장 공사 비용의 약 90%는 인건비로 고성능의 자재를 선택한다고 해서 비용이 크게 차이가 나지는 않으므로 공동주택관리법 시행규칙에 따른 페인트칠 수선 주기가 도래한 아파트는 당장 비용을 절감하기 위해 KS2급 도료를 사용한 공사를 진행하기보다는 조금은 비용이 더 들더라도 향후 변색·오염·균열 등 하자 위험이 현저히 낮은 실리콘 발수 도료를 사용한 공사를 권장한다”고 말했다.

이어 “최근 도장 공사는 보수를 통해 건축물의 수명을 연장하는 것을 넘어 변색·구식 디자인 등 외관을 개선해 아파트의 이미지를 제고함으로써 아파트의 가치를 상승시키는 행위로 인식되고 있다”며 “디자인 변경은 심미성, 입주민들의 선호도, 주변 환경을 모두 고려해야 하는 작업으로 시간과 비용이 많이 소요된다. 이 같은 수고를 덜고자 하는 단지에는 KCC의 색채 디자인 적용을 추천한다”고 전했다.

장 책임은 “KCC의 색채 디자인은 앞서 언급한 모든 여건을 반영해 3가지의 디자인을 제시하고 입주자대표회의의 사전 검토와 수정을 거쳐 최종후보를 선정하며 이에 대해 입주민 투표를 진행하기 때문에 선호도가 높다”며 “특히 KCC의 색채 디자인은 지하주차장 재도장에도 많이 적용되고 있는데 재도장에 사용되는 형광 에폭시 바닥재가 색약자·노약자가 보기에도 한눈에 색의 구분이 가능할 수 있도록 시인성을 갖추고 있으며 광택과 색감도 뛰어나 심미성 측면에서도 높은 평가를 받기 때문”이라고 덧붙였다.

▶균열 상태, 건물 구조 등 단지 현황 파악 ‘필수’

성공적인 재도장을 위해서는 도장 전 단계뿐만 아니라 진행 중간에도 건물의 균열 상태를 계속해서 파악해야 한다. 균열 상태가 양호한 경우 일부 공법은 생략을 해도 되며 균열 상태가 심각한 경우 추가 보수를 실시해야 하기 때문이다. 일반적으로 외벽 재도장 공사는 ▲고압수 세척 ▲모르타르 보수 ▲균열보수 및 바인더 도장 ▲외부 도장 ▲그래픽의 순서로 진행된다. 지하주차장 바닥은 ▲표면처리 ▲하도 도장 ▲1차 중도 도장 ▲코팅 순이다.

장 책임은 “고압수 세척은 이물질, 오염물 및 부착이 약한 구도막 등을 제거하기 위한 작업이며 바인더 도장은 구도막에 초킹(노후가 심한 부위)이 발견되는 경우 부착력 증진을 위해 실시되는 작업으로 두 작업은 재도장 공사에 있어 선택 사항”이라며 “관리소장들은 육안으로 도막 박리현상이 발견되는 경우와 더불어 벽면의 얼룩덜룩한 변색 부위에 유리 테이프를 부착했다가 떼어내 보고 유리 테이프에 벽면의 색깔이 묻어나오는 경우에는 고압수 세척 또는 바인더 도장을 반드시 공사범위(시방서)에 포함해야 한다”고 조언했다.

이어 “지하주차장 바닥은 표면처리, 하도 도장 시 큰 균열부터 작은 미세 균열까지 모두 육안으로 확인이 가능해진다”며 “확인 당시 균열의 정도가 심각하다면 퍼티 등 보수 자재를 사용해 추가 보수를 진행함으로써 균열이 확대되는 것을 방지한 이후 도장을 실시하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

관리소장은 균열 상태뿐만 아니라 시공 당시 자재, 건물 구조 등 단지의 현황을 필수적으로 파악하고 있어야 한다.

장 책임은 “아파트 외벽은 수성 페인트를 이용해 도장을 하는 것이 적합하지만 간혹 이전에 유성 페인트를 이용해 도장을 실시한 곳도 있고 유성 페인트를 이용해 재도장을 하려는 곳도 있다”며 “이러한 경우 페인트별 호환성을 살피지 않고 도장을 실시하게 되면 외벽 전체를 전부 벗겨내고 재공사를 실시하게 될 수 있으므로 유념해야 한다”고 경고했다.

김 교수는 “옥상 방수 자재에는 아스팔트계·합성고분자계·금속계·시멘트모르타르계·규산질계 등의 자재가, 지하주차장 바닥 도장 자재에는 에폭시 코팅·에폭시 라이닝·에폭시 엠보·고경질 우레탄 등의 자재가 있다”며 “따라서 관리소장은 자신이 근무하고 있는 공동주택의 구조 부위와 환경 등 특성에 따라 자재를 선택할 수 있는 역량을 키워야 한다”고 강조했다.

▶하자 보수 준비 역시 성공적인 도장 공사의 조건

위와 같은 사항을 모두 준수해 도장 공사를 진행한다고 하더라도 하자는 발생할 수 있다. 그러므로 하자 발생의 위험성을 최소화함과 동시에 이후 발생할 수 있는 하자에 대한 보수 방안을 준비하는 것까지가 성공적인 도장 공사의 조건이라고 할 수 있다.

장 책임은 “포럼 이전 진행된 설문조사와 포럼 당일 질의를 종합해 보면 우레탄을 이용한 옥상 방수공사 이후 특정 부위에 기포가 생기는 현상이 발생하는 이유와 이에 대한 해결방안이 관리현장에서 가장 화두가 되는 주제 중 하나”라며 “기포가 발생하는 이유는 도장 전 수분이 남아 있는 상태에서 방수제를 도포한 경우, 고온인 날에 작업을 해 경화가 빨리 이뤄져 우레탄을 이루고 있는 성분 중 하나가 수포를 일으키는 경우, 중도 작업 중 크랙 보수를 실시하지 않았거나 보수가 완벽히 되지 않아 핀홀 현상(작은 구멍이 생기는 현상)이 발생한 경우 등 여러 가지가 있다”고 전했다.

이어 “특정 부위에만 기포가 발생한 경우 해당 부분을 잘라 재시공을 진행하는 대신 무더운 날씨나 일교차가 큰 날, 장마철은 피하는 것이 좋다”며 “핀홀 현상이 발견된 경우에는 시간과 비용이 더 들더라도 다음 공사 진행 시 기존 우레탄을 다 걷어내고 크랙 보수를 선행하는 것을 추천한다”고 덧붙였다.

김 교수는 “더스트 슈트 상부, 옥상 조형물 하부, 현관 캐노피, 지상층 팬룸 바닥 등은 옥상 도장·공사 시 함께 공사를 해야 할 부위로 도장 공사 이후에도 누수가 발생한다면 해당 부위에 대한 공사가 이뤄졌는지 확인하고 추가 공사를 진행할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “지하주차장의 경우 천정에서 누수가 발생한다면 수압으로 인해 방수층이 손상·탈락했을 가능성이 높으므로 이 경우 콘크리트에 발생한 균열 부위에 고압 에폭시·우레탄을 주입하는 인젝트 그라우팅이 가장 적합한 공법”이라며 “또한 카스토퍼를 고정하는 앵커 볼트의 유격으로 인해 콘크리트에 균열이 발생하기도 하는데 이 경우 카스토퍼는 장기수선계획 항목이 아니므로 빠른 시일 내에 유격이 심한 카스토퍼는 교체를 해주는 것이 좋다”고 덧붙였다.

출처 : 아파트관리신문(http://www.aptn.co.kr)

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