2026 제1회 기술포럼
현장 맞춤 실무 교육
[아파트관리신문=이상준 기자] 우리관리는 17일 경기 안양시 본사 아카데미룸에서 공동주택 재도장공사 실무를 주제로 ‘2026 제1회 기술포럼’을 개최했다.
우리관리는 관리소장들이 공동주택 내 공사에 대한 잘못된 정보를 입수해 발생하는 오류를 최소화하고 기술 역량을 강화하고자 전문 제조사와 협력해 기술포럼을 이어오고 있다. 이번 포럼에는 외벽 재도장이나 옥상·지하주차장 방수 공사를 앞둔 관리소장 40여명이 참석했다.
김영복 우리관리 대표이사는 강연에 앞서 “공동주택의 피부라고 할 수 있는 페인트는 집을 보호해 주고 아름답게 만들어 중요도가 점차 올라가고 있다”며 “건설사들도 색감과 디자인 비중을 늘리는 추세인 만큼 소장들이 현장에서 이를 잘 반영할 수 있기를 바란다”고 말했다.
▶ 현장 맞춤형 도장·방수 공법 및 디자인 전략
이날 강연은 KCC 소속 전문가들이 진행했다. 강연에 나선 장일권 책임은 ▲공동주택관리법과 도장 공사 ▲균열 보수·재도장 공사의 공정별 시공 순서 ▲도막박리·쵸킹·실리콘 수성도료 등 공정 제품 ▲지하주차장 균열 보수 ▲옥상 방수 과정 등 현장에서 바로 활용할 수 있는 유지관리 보수공사 실무 강의를 진행했다. 특히 원자재 및 인건비 상승으로 늘어난 공사비 부담을 짚으며 규제에 발맞춰 먼지를 최소화할 수 있는 붓·롤러 도장 방식의 장단점을 비교하고 불가피하게 뿜칠을 진행할 경우 방진막 설치 기준 등 법적 테두리 안에서 안전하고 효율적으로 시공할 수 있는 구체적인 현장 가이드를 제시했다. 또한 단순히 시공 단가가 저렴한 일반 수성 도료보다는 단지 연차와 특성에 맞춰 수명이 긴 고기능성 자재를 선택해야 잦은 재도장으로 인한 생애주기비용을 절감할 수 있다고 강조했다. 이어 강연을 진행한 유재준 프로는 ▲ESG 디자인인 ‘컬러 유니버셜 디자인’ ▲지하주차장·외관 색채 사례를 시각 자료와 함께 소개해 입주민을 고려한 KCC만의 특별한 공동주택 디자인을 선보였다.
▶ 생생한 사례 발표와 열띤 질의응답… “하자 분쟁 해결에 큰 도움”
다음으로 지난해 기술포럼에 참석했던 관리소장들의 사례 발표가 이어졌다. 임대희(광주태전미진) 관리소장은 “지난해에 비해 포럼 내용이 한층 더 깊어졌다”고 호평하며 도장 공사 전·중·후 단계별 유의사항을 체계적으로 짚었다. 특히 도장 전 장기수선계획 항목 확인 및 관리 규약에 따른 입주민 동의 절차 등 행정적 측면을 강조했으며 ▲공사 일정표에 맞춘 고압 세척과 보수 작업 ▲공사 완료 후 서류 확인 ▲공고 ▲계약 이행 점검의 중요성을 상세히 설명했다.
문영숙(용인불곡마을벽산블루밍) 관리소장은 기술포럼을 통한 실제 하자 분쟁 해결 사례를 공유했다. 문 소장은 “지난해 포럼 참석 당시 단지 내 공사 및 소송 문제로 업체와 책임 소재를 두고 갈등을 겪고 있었다”며 “포럼에서 배운 쵸킹 현상과 바인더 관련 지식을 바탕으로 하자를 명확히 입증해 총 3억3000만원 중 2억원의 하자보수비용을 받아낼 수 있었다”고 밝혔다. 또한 시트 방수 문제 역시 포럼의 도움으로 해결했다며 앞으로도 꾸준히 참석하겠다는 뜻을 전했다.
강연 후 이어진 질의응답 시간에는 디테일한 기술적 질문이 쏟아지며 예정된 시간을 1시간 이상 넘기는 열띤 분위기가 연출됐다. 한 관리소장의 옥상 우레탄 방수 시공 후 발생하는 부풀음 현상에 대한 질문에 KCC 측은 “수분이나 가스가 차서 발생하므로 커터칼로 해당 부위를 십자나 사각형으로 절개해 가스를 빼내고 벤틸레이터를 설치한 후 우레탄 실란트로 보수해야 한다”고 설명했다. 반면 도막이 찢어지는 현상은 “우레탄은 본래 500%의 신장률을 갖지만 시공 두께가 3mm 기준보다 너무 얇게 도포될 경우 탄성을 잃고 갈라질 수 있다”고 진단했다.
외벽 및 지하주차장 균열 보수에 대한 명쾌한 해답도 제시됐다. 균열 보수 시 탄성 퍼티가 튀어나와 음영이 생기는 문제에 대해 “상처를 인위적으로 넓히는 브이커팅은 가급적 최소화하고 퍼티를 튀어나오지 않게 균열 안쪽으로 꾹꾹 눌러 밀어 넣는 충진 작업이 핵심”이라며 “이후 외부 표면은 일반 아크릴 퍼티로 얇게 평탄화 작업을 해야 도장 후 흔적이 남지 않는다”고 조언했다. 또한 외벽에 눈물 자국처럼 페인트가 흘러내리는 이른바 새깅현상은 도료를 묽게 타거나 지나치게 두껍게 칠했을 때 발생하며 재도장 시 위에 바로 덧칠하면 갈라질 위험이 커 반드시 해당 부분을 긁어내고 작업해야 한다고 덧붙였다.
도장 및 방수 공정의 필수 고려 사항에 대한 실무적인 팁도 제공됐다. 재도장 전 고압 세척의 필요성에 대해서는 “법적 의무는 아니나, 자외선을 많이 받는 옥탑이나 남향 위주로 페인트가 묻어나는 초킹 현상이 심하므로 도료의 부착력을 높이고 하자를 예방하기 위해 고압 세척을 병행하는 것이 안전하다”고 권장했다. 지하주차장 바닥 공사 시 에폭시와 우레탄을 혼합 시공할 경우에는 “반드시 딱딱한 에폭시를 먼저 칠하고 그 위에 탄성이 있는 우레탄을 올려야 하며 두 재질의 수축·팽창률이 다르므로 만나는 경계 지점에 0.5mm가량의 미세한 틈을 두어야 도막 파손을 막을 수 있다”고 강조했다.
아울러 지하주차장 에폭시 시공 시 “콘크리트 바닥 기공에서 올라오는 기포로 인한 표면 불량을 막으려면 한 번에 붓지 않고 1.5mm씩 두 번에 나누어 얇게 도장해야 한다”고 설명했다. 도료의 양생 기간은 평균 온도 20도, 습도 85% 미만을 기준으로 약 48시간이 소요된다는 명확한 기준도 제시됐다. 외벽 도막 두께 측정과 관련해서는 “도막이 너무 얇아 측정 기계 사용이 현실적으로 어려우며, 바탕면 색상이 비치지 않게 칠하는 은폐 도장이 시방서의 올바른 척도가 된다”며 현장의 오랜 갈증을 해소해줬다.
이날 행사에 참석한 한 관리소장은 “평소 전문 업체에만 의존하다 보니 하자보수 공사 관련 물량 산출이나 외벽 도막 두께 확인 등 하자 대응에 명확한 기준을 세우기 어려웠다”며 “오늘 실제 현장 적용 사례와 깊이 있는 최신 기술을 알게 돼 향후 도장 하자 보수 감독에 큰 자신감을 얻었다”고 말했다.
한편 2026년 우리관리 기술포럼은 제1회를 시작으로 5, 7, 9, 11월에 승강기 교체 공사, 방범, 방제 등의 주제로 총 5회 진행될 예정이다.