[단지탐방] 서대문DMC파크뷰자이, 4300세대 ‘작은 도시’를 움직이는 소통과 시스템

150여개 프로그램 운영...입주민 70% 이상 커뮤니티 이용
AI 활용 자체 프로그램으로 업무 효율·관리비 절감
사전점검·성과관리로 대단지 관리체계 강화

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대규모 단지의 주거 만족도는 규모와 시설만으로 결정되지 않는다. 다양한 연령과 생활방식을 가진 입주민의 요구를 조정하고 시설과 인력을 체계적으로 운영하는 관리역량이 필요하다.

4300세대, 61개 동으로 구성된 서울 서대문구 DMC파크뷰자이(위탁관리: 우리관리)는 일반적인 공동주택 단지를 넘어 작은 도시와 닮아있다.

5개 단지로 구성된 대단지임에도 전체가 평지로 이루어져 있어 이동이 편리하며 단지 안에는 서울가재울초등학교가 위치해 있다. 또한 인근에는 홍제천과 홍제카페폭포, 안산 둘레길, 한강이 인접해 있고 신촌, 홍대입구 등 번화가 접근성도 뛰어나 주거 편의성을 높이고 있다.

단지는 입주자대표회의와 관리사무소의 긴밀한 협업을 바탕으로 커뮤니티 활성화, 시설 개선, 업무 효율화에 힘쓰고 있다. 관리사무소가 생성형 인공지능(AI)을 활용해 현장에 필요한 행정 프로그램을 직접 제작하고 입대의가 객관적인 성과관리 체계를 도입하는 등 4300세대 규모에 걸맞은 대단지 맞춤형 관리체계를 정착시켜 나가고 있다.

입주민 생활의 중심, 커뮤니티센터

DMC파크뷰자이에서 가장 눈길을 끄는 장소는 단지 내 대규모 커뮤니티센터다. 입주민의 70% 이상이 이용하는 커뮤니티센터는 수영장과 사우나, 헬스장, 실내골프연습장, 탁구장 등 운동시설을 비롯해 독서실, 카페, 어린이 놀이터, 경로당 등 전 연령대가 즐길 수 있는 시설이 마련돼 있다. 또한 가장 인기 있는 수영을 비롯해 어린이 줄넘기, 발레, 기타 강습, 외국어 회화, 에어로빅, 요가, 골프 강의 등 150개가 넘는 다채로운 프로그램이 활발하게 운영된다.

커뮤니티센터 운영팀은 원활한 시설 운영을 위해 이용자 데이터를 분석하고 다양한 채널로 입주민의 의견을 수렴한다. 이를 반영해 양질의 프로그램을 개발하고 프로그램의 만족도를 높이고 있다. 시설 경쟁력을 유지하기 위한 투자도 적극적이다. 단지는 커뮤니티 수익을 활용해 2020년부터 실내골프연습장의 GDR 시뮬레이터 20대를 최신형으로 교체했으며 헬스장 유산소 장비를 전면 교체했다.

RF카드와 안면인식, 모바일 애플리케이션을 연동한 관리 시스템 구축을 완료해 입주민의 이용 편의성을 높이고 데이터에 기반해 단지 내 커뮤니티를 통합 운영 중이다. 또한 최근에는 입주민 전용 카페를 유치해 입주민에게 제공할 수 있는 시설을 확대하고 있다.

그 결과 DMC파크뷰자이는 커뮤니티 이용료를 10년간 인상하지 않고도 시설을 안정적으로 운영하고 있으며 전체 입주민의 70% 이상이 커뮤니티센터를 이용하고 있다.

입주자대표회의·관리사무소의 협업 방법

4300세대의 대규모 단지를 안정적으로 이끌어가기 위해서는 다양한 입주민의 의견을 조정하고 합리적인 결론을 도출하는 의사결정 과정이 중요하다. 서대문DMC파크뷰자이 입대의는 33세부터 80세까지 폭넓은 연령대의 동별 대표자 21명으로 구성돼 있다. 이들은 월 2회 정기회의를 열어 주요 현안을 논의하고 주요 안건은 충분한 논의를 거쳐 다수결로 의결한다. 또한 단지의 중장기적 발전 방향을 모색하기 위해 공동주택 시설·관리 교육이 포함된 임원 워크숍과 입주자대표 전체 워크숍을 각각 연 2회 심도 있게 진행한다.

이 모든 회의와 워크숍에는 관리주체가 동석한다. 입대의가 관리주체의 전문성을 존중하며 입주민 만족도 향상과 관리비 절감 방안을 함께 모색한다. 또한 이들은 관리직원들의 자긍심을 높이고 근로의욕을 고취하기 위해 하반기부터 관리직원들의 성과를 측정해 우수 팀, 우수 사원을 포상할 예정이다.

4300세대라는 대규모 단지 특성상 입주민의 공동체 의식이 중요하다. 한 단지 입주민이라는 정체성이 공유돼야 서로 배려하는 마음을 갖고 다양한 민원을 해결할 수 있기 때문이다. 단지는 10년간 공동체 활성화 단체의 주관 아래 아나바다 행사, 함신익 오케스트라 행사, 주민 축제 등을 통해 입주민이 교류할 수 있는 문화 콘텐츠를 기획·운영 중이다. 또한 주변 단지 입주민이 축제에 함께해 지역 축제가 될 수 있도록 서울시와 교류 중이며 인근 단지와 상생을 위해 노력하고 있다.

또한 대규모 단지에는 커뮤니티, 보안, 미화 등 많은 인력이 근무하고 있다. 관리사무소는 각 부서의 책임자가 자신의 권한과 책임을 명확하게 이해하고 업무를 수행하는데 중점을 두고 있다. 또한 4300세대 특성상 비슷한 시간대에 여러 민원이 동시다발적으로 발생할 수 있는 점을 고려해 ‘사전 예방’에 집중하고 있다. 문제가 발생한 후 수습하는 것이 아니라, 각 파트 책임자들이 평소 현장을 지속적으로 점검하고 위험 요인을 미리 발견해 조치함으로써 민원과 사고 발생률을 크게 낮추고 있다.

AI로 관리업무 효율화

대단지 맞춤형 스마트 행정 역시 돋보인다. 관리사무소는 반복적인 업무를 줄이고 정확성을 높이기 위해 외부 업체에 의존하지 않고 현장에 꼭 필요한 프로그램을 직접 제작했다.

가장 대표적인 것이 ‘상가 정기차량 및 방문객 주차요금 정산 프로그램’이다. 이 단지는 150여 개의 상가와 공존하고 있어 관계자 및 방문객의 주차 비용을 매월 정산해야 한다. 하지만 기존에 사용 중인 공동주택 관리 프로그램만으로는 원하는 방식의 세밀한 정산이 불가능했다.

이에 관리사무소는 AI의 도움을 받아 단지 맞춤형 스프레드시트 프로그램을 자체 개발했다. 매월 4개 유형별로 차량 등록 및 방문객 이용 시간을 입력하면 전체 주차 비용이 자동으로 계산된다.직원 연차 관리 프로그램 역시 같은 방식으로 제작했다. 약 70명의 직원별 연차 사용 내역과 잔여 연차를 정확히 관리해 노무 관련 오류를 예방할 필요가 있었다. AI가 작성해 준 코드와 수식을 활용해 사용 내역만 입력하면 잔여 연차와 정산 내역이 실시간으로 표출되는 자동화 시스템을 완성했다. 외부 프로그램에 개발한 비용을 절감하는 효과도 거뒀다.

송승호 관리소장은 “전문적인 프로그래밍 지식은 없지만 AI 기술을 활용해 관리 현장의 곤란함을 해결했다”며 “수작업에 들이던 시간이 크게 줄어들면서 그만큼 입주민의 불편을 해결하고 주거 서비스를 개선하는 데 전념할 수 있게 됐다”고 말했다.

사전점검과 노후시설 개선

입대의는 연말 포상을 위한 객관적인 성과관리 시스템 도입을 서두르고 있다. 입주민 민원 만족도와 관리비 절감 실적, 실행가능한 아이디어 등을 종합적으로 평가해 투명하고 합리적인 기준으로 우수 직원을 선정할 예정이다. 이를 통해 업무 투명성을 높이고 공동주택 관리 산업 전반에 좋은 선례를 남기고자 한다.준공 10년 차를 넘긴 서대문DMC파크뷰자이는 노후시설도 꾸준히 개선했다. 입주민의 불편을 최소화하기 위해 시급성과 이용 빈도를 고려하여 체계적인 보수 계획을 실행했다.

2023년 외벽 전체 도색 공사를 마쳤으며, 2024년부터 2025년까지 지하주차장 전체 도장 및 30개 동 옥상 방수 공사를 성공적으로 완료했다. 2025년에는 2단지 커뮤니티센터에 독립 열교환기 2기를 증설했으며 2024년부터 올해까지 단지 내 CCTV, 주차차단기, 공동현관 로비폰 전체 교체 공사를 순차적으로 진행해 주거 안전성과 편의성을 높였다.

배영준 입대의 회장은 “서대문DMC파크뷰자이는 대규모 커뮤니티시설과 교육·자연환경을 갖춘 지역 대표 단지”라며 “입주민과 입대의, 관리주체가 협력해 누구나 살고 싶어 하는 행복한 아파트를 만들어가겠다”고 말했다.

DMC파크뷰자이는 커뮤니티 운영과 AI를 활용한 업무 개선, 객관적인 성과관리, 노후시설 보수를 통해 4300세대 대단지의 관리 효율과 서비스 품질을 높여가고 있다. 입대의와 관리주체는 이러한 관리체계를 바탕으로 지속 가능한 주거 환경을 조성해 나갈 계획이다.